שותפים בעל כורחכם?

למה "הסכם חלוקת עיזבון" הוא מגן המס שאתם חייבים להכיר

דמיינו את התרחיש הנפוץ הבא – הורים הולכים לעולמם ומותירים אחריהם שלושה ילדים ושלוש דירות בשווי דומה. על פניו, הסידור נשמע אידיאלי: שלושה ילדים, שלוש דירות כל ילד יקבל דירה, נכון? לא נכון.

לפי חוק הירושה (וברוב הצוואות הסטנדרטיות), הירושה מתחלקת בצורה מתמטית ולא נכסית. כלומר: כל אחד מהילדים יורש בדיוק שליש מכל אחת משלוש הדירות.

המצב הזה, המכונה בעגה המשפטית "מושע" (שותפות במקרקעין), הוא מתכון לאסון. במקום לקבל נכס, הילדים מקבלים "שותפות כפויה" עם האחים שלהם. אח אחד רוצה למכור, השני רוצה להשכיר, והשלישי בכלל רוצה שהבת שלו תגור בדירה. התוצאה: מריבות משפחתיות, נכסים קפואים, ובסופו של דבר הליכי "פירוק שיתוף" יקרים בבית משפט.

אבל יש חדשות טובות: יש דרך חוקית, אלגנטית פטורה ממס לפתור את הפלונטר הזה עוד לפני שהוא נוצר. קוראים לזה "הסכם חלוקת עיזבון".

מהו הסכם חלוקת עיזבון ומדוע הוא "קסם" מיסויי?

האינסטינקט הראשוני של יורשים הוא: "בואו נחליף בינינו. אני אקח את הדירה בתל אביב, אתה תיקח את הדירה בחיפה, ונסגור עניין". הבעיה היא שמבחינת רשות המיסים, החלפה כזו היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. במצב רגיל, "עסקת חליפין" (ברטר) כזו תחייב את האחים בתשלום מס רכישה (על החלק שהם קונים מהאחים שלהם) ומס שבח (על החלק שהם מוכרים לאחים שלהם). מדובר ב"תאונת מס" שעלולה לעלות עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
כאן נכנס לתמונה הסכם חלוקת עיזבון. החוק מאפשר ליורשים לערוך ביניהם הסכם שמשנה את החלוקה הפנימית של הנכסים, כך שכל יורש יקבל נכסים בשלמותם (במקום שברים בכל נכס), מבלי שהדבר ייחשב לאירוע מס.

מה בתכלס? רשות המיסים רואה בחלוקה הזו חלק מתהליך הירושה המקורי, ולא עסקה חדשה. כך, אח א' יכול לצאת עם דירה 1 במלואה, ואח ב' עם דירה 2 במלואה ורשויות המס לא יגבו שקל על ההחלפה.

שלושת הכללים לחלוקה ללא מס (חשוב מאוד!)

כדי ליהנות מפטור, חייבים לעמוד בתנאים נוקשים. סטייה מהם תגרור חיוב במס.

1. כלל הברזל – הטיימינג הנכון

ההסכם חייב להיחתם לפני שהירושה חולקה בפועל. הטעות הכי נפוצה היא יורשים שרצים ישר לטאבו עם צו ירושה, רושמים את הדירות על שם כולם (1/3 לכל אחד), ורק אז מנסים לעשות "סדר". ברגע שהדירות נרשמו בטאבו על שם היורשים – העיזבון חולק.
כל שינוי מעכשיו ייחשב לעסקה חייבת במס.
הטיפ שלנו  – קיבלתם צו ירושה? עצרו. אל תלכו לטאבו לפני התייעצות עם עורך דין.

2. כלל "הכסף מהבית" (תשלומי איזון)

הפטור ממס חל רק כאשר החלוקה מתבצעת באמצעות נכסי העיזבון בלבד. אם שווי הדירות לא זהה, והאחים צריכים "להתחשבן" ביניהם באמצעות כסף שהביאו מהבית (ולא כסף שהיה שייך למנוח) – החלק הזה של הכסף ("תשלומי איזון") כן חייב במס.

דוגמה:

• דירה א' שווה 2 מיליון ₪.
• דירה ב' שווה 1.5 מיליון ₪.
• האח שקיבל את דירה א' משלם לאח השני 250,000 ₪ מחשבון הבנק הפרטי שלו כדי לאזן.
• התוצאה – על ה-250,000 ₪ הללו יש לשלם מס (רכישה ושבח), כאילו נקנה חלק מדירה. שאר השווי פטור.

3. כלל הנכסים הספציפיים

ההסכם יכול לכלול רק נכסים שהיו שייכים למוריש. אי אפשר להכניס לתוך ה"טרייד" הזה דירה שהייתה שייכת לאחד האחים לפני הירושה, כדי "לאזן" את המשוואה.

מומלץ – עורך דין צוואה וירושה דרור הראל

למה זה חוסך לכם הון בעתיד? (תכנון מס שבח)

הסכם חלוקת עיזבון הוא לא רק כלי לנוחות ("שיהיה לי נכס משלי"), אלא כלי אדיר לתכנון מס עתידי במכירה.

כאשר יורשים מחזיקים בדירה במשותף, כל אחד מהם "שורף" את הפטורים שלו או את מדרגות המס שלו במכירה עתידית על "חתיכה" מדירה. לעומת זאת, כאשר יורש מקבל בעלות מלאה על דירה אחת באמצעות הסכם חלוקה, הוא שולט בתזמון המכירה. יתרה מכך, הסכם חלוקה חכם יכול להקצות נכסים עם פוטנציאל מס גבוה (למשל נכס מסחרי) ליורש שיש לו הפסדים לקזז, ונכסי מגורים ליורש שיש לו פטורים של דירת מגורים מזכה. זוהי רמת תחכום ששווה הרבה מאוד כסף.

שאלות נפוצות על חלוקת עיזבון

סיכום – אל תהיו שותפים, תהיו אחים!

ירושה אמורה להיות ברכה, לא עול. המצב של שותפות כפויה בנדל"ן הוא אחד הגורמים הראשיים לסכסוכים בין אחים בישראל. הפתרון הוא פשוט, חוקי וחוסך הון במיסים – אבל הוא דורש מודעות ותזמון.
הטעות הכי גדולה היא לפעול על "טייס אוטומטי" ולרשום את הירושה כפי שהיא. רגע לפני שאתם ניגשים למימוש הצוואה, עצרו לבחון – האם חלוקה אחרת של הקלפים תשרת אתכם טוב יותר? עורך דין מומחה למקרקעין וירושות ידע לבנות עבורכם את "טבלת האיזון" ולנסח הסכם שישאיר את כולם מרוצים והכי חשוב ישאיר את רשות המיסים מחוץ לתמונה.

ירשתם נכסים יחד עם בני משפחה נוספים? לפני שאתם עושים צעד כלשהו, בואו נבדוק איך הסכם חלוקת עיזבון יכול לחסוך לכם כסף ועוגמת נפש.