על מנת ל"שכור" את הדירה ממנהל מקרקעי ישראל ישנו חוזה מסוים ואחיד שנקרא חוזה חכירה.
כל התופעה הזו נקראת חכירה לדורות.
בעוד שתופעת השכירות היא תופעה לא פחות נפוצה, חוזי שיכרות נחתמים מידי יום.
בעל הנכס או החוכר לדורות משכיר את הנכס שלו לכל המבקש.
כמובן שבעל הנכס יכול להשכיר למי שהוא חפץ.
עסקאות בחלק מהנכס
סעיף 13 לחוק המקרקעין הוא הוא כלל האחדות, הסעיף אומר בפשוטו, אין לעשות עסקאות במקרקעין בחלק מסוים בנכס.
בלשון פשוטה, יש לי דירה בת שלושה חדרים, אני לא יכול למכור את הסלון ולהישאר עם שאר הדירה.
סעיף 78 לחוק המקרקעין הוא חריג לכלל האחדות, סעיף זה קובע כי ניתן לבצע עסקאות במקרקעין בחלק מסוים מהנכס רק כאשר העסקה היא שכירות.
מכאן שכן ניתן להשכיר יחידות דיור, סיבלוט של דירות ועוד.
"הקנייה שלא לצמיתות", כך מכנה פרופ' דויטש את זכות השכירות. בעניין מורדוב פוסק בית המשפט כי חוזה שכירות ניתן לבטל בכל עת אם לא הגדרה תקופה מסוימת .
פרופ' דויטש בספרו מחזק בפסק הדין משה זוהר, ניתן לומר כי אם נחתם חוזה ולא מצוין מועד מסוים לסיום החוזה, ניתן לסיים את החוזה בכל עת ובהודעה סבירה.
סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה מוסיף לנו עוד נופח מסוים להגדרת השכירות.
מעבר לכך ששכירות היא חזקה בנכס, תחומה בזמן ואורכה עד עשר שנים נקראת שכירות קצרה, סעיף זה אומר מפורשות, שכירות מותנת בתמורה.
כך שאם לשכירות פן כלכלי על בעל הנכס לדאוג למראה הנכס, תקינותו ותשלומים בזמן.
נראה כי גם זכותו של בעל הנכס לדרוש את שלמות הנכס.
בנוסף בעל הנכס זכותו לתבוע בכל עת תשלומים עבור השכרת הנכס, תשלומים שלא שולמו ואף ביכולתו לגשת להוצאה לפעול לדרוש תמורתו.
חוזה שכירות
שכירות קצרה (עד 10 שנים) אינה מחייבת חוזה בכתב, ניתן לשכור דירה לתקופה של שנה, שנתיים וגם יותר מבלי להתחייב בחוזה, וכפי שנתב למעלה, גם לסיים את השכירות בכל עת ובהודעה סבירה.
קלקולים בנכס שאינם קשורים בשימוש, תיקונם יהיה על חשבון בעל הדירה. לשוכר ישנה אפשרות לתקן בעצמו ולהעביר קלה לבעל הדירה להחזר כספי.
קלקלים בנכס הנובעים משימוש, יהיה תיקונם על חשבון השוכר.
הטיפ שלנו – חוזה שכירות לרוב אינו מטיב עם השוכרים, עמדו על שלכם ותקנו את ההסכם עד לקבלת חוזה שכירות הוגן.
עסקת שכר-מכר
לשוכר הדירה לעיתים ישנה אופציה לרכוש את המושכר אחרי תקופת השכירות.
לרוב אופציה כזו תהיה רשומה בחוזה, עסקה כזו נקראת שכר-מכר.
עסקת שכר-מכר היא מעין עסקת ליסינג, הדוגמא הטובה אותה אני יכול לייחס היא חברות הליסינג המוכרות מכוניות. אני מגיע לחברת הליסינג, משלם סכום מסוים כל חודש במשך לצורך העניין חמש שנים ולבסוף הרכב נשאר שלי, רכשתי אותו.
אני חוכר את הנכס לתקופה מסוימת, משלם דמי חכירה ולבסוף הנכס ברשתי, זו עסקת שכר-מכר.
מתי מתגבשת זכות השכירות? זכות הזכירות מתגבשת ברגע קבלת החזקה.
אני שוכר דירה, ברגע שאקבל את המפתח מבעל הדירה, החוכר לדורות ואף חוכר המשנה, זכות השכירות תתגבש.
