תוכן עניינים
1. פינוי-בינוי בבת ים
פינוי-בינוי הוא הליך שבו הורסים מתחם מגורים ישן הכולל מספר בניינים ומחליפים אותו במבני מגורים חדשים עם תשתיות מתקדמות, תוך הגדלת מספר הדירות במתחם. המטרה היא לשדרג את איכות החיים של התושבים ולהגדיל את מספר יחידות הדיור בעיר, תוך שיפור תשתיות אזוריות ושדרוג הסביבה.
דוגמאות לפרויקטים של פינוי-בינוי בבת ים
- פרויקט רמת יוסף – שכונת רמת יוסף היא אחת השכונות הוותיקות ביותר בבת ים, ובה נעשים מהלכים של פינוי-בינוי כדי להחליף מבנים ישנים בשכונה במבני מגורים חדשים. השכונה עוברת תהליכי תכנון חדשים שבמסגרתם מתוכננים להיבנות בניינים רבי קומות, מרכזי קניות, ותשתיות חדשות.
- שכונת עמידר – השכונה הוותיקה גם כן עברה ועתידה לעבור שינויים מהותיים כחלק מתוכנית פינוי-בינוי כוללת שמטרתה להוסיף מאות דירות חדשות במקומם של מבנים ישנים, רובם במצב ירוד.
יתרונות פינוי-בינוי
- תשתיות חדשות – במסגרת פינוי-בינוי לא רק מחליפים את המבנים אלא גם משדרגים את תשתיות הרחוב, הכבישים, הגנים הציבוריים ותשתיות המים והחשמל.
- הגדלת היצע הדיור – העיר בת ים יכולה לנצל את השטח הקיים להוספת מאות דירות חדשות, דבר שיסייע להתמודד עם הביקוש הגבוה לדיור.
- שיפור איכות החיים – תושבים המתגוררים במבנים ישנים מקבלים דירות חדשות, מרווחות יותר, עם מעליות, חניות ותנאי מגורים מודרניים.
- פיתוח סביבתי – שכונות שעוברות תהליך של פינוי-בינוי עוברות שדרוג חברתי וכלכלי בעקבות בניית בניינים חדשים ושיפור תשתיות ציבוריות.
- דיור חלופי – על היזם לדאוג לדיור חלופי או תשלום בגין דיור חלופי.
חסרונות ותהליכים מורכבים
- זמן ארוך: תהליך פינוי-בינוי עשוי לקחת שנים מרגע הגשת הבקשה ועד לאישורה (מסלול מיסוי), התכנון ועד סיום הבנייה, מה שיכול להקשות על התושבים.
- מעבר דיירים: פרויקט פינוי בינוי מצריך את פינוי הדיירים מבתיהם ועליהם לעבור לדירות חלופיות בתקופת הבנייה, אין חולק כי הנטל הכלכלי מוטל על היזם / הקבלן אך למבוגרים שבנינו מעבר כזה אינו פשוט כלל.
2. תמ"א 38 בבת ים
תמ"א 38 היא תוכנית שנועדה לחיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקנים העדכניים לרעידות אדמה. בבת ים, כמו בערים אחרות, תוכנית זו נוצלה רבות בשנים האחרונות לשיפור וחיזוק בניינים ישנים. התמ"א מאפשרת ליזמים לשפץ מבנים קיימים ולהוסיף קומות, בתמורה לחיזוק המבנה והוספת אלמנטים מודרניים כמו מעליות ומרפסות.
סוגי תמ"א 38
- תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ): במסגרת תוכנית זו, מחזקים את המבנה הקיים ומוסיפים קומות או דירות חדשות. בדרך כלל מוסיפים מעליות, משדרגים את החזית ומרחיבים את הדירות הקיימות.
- תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש): בתוכנית זו הורסים את המבנה הישן ובונים במקומו בניין חדש מהיסוד, עם מספר גדול יותר של דירות.
דוגמאות לפרויקטים של תמ"א 38 בבת ים
- פרויקט ברחוב העצמאות: פרויקט תמ"א 38 שבו מחוזק מבנה ישן ונוספו לו שתי קומות חדשות. דירות נוספות נבנו, ושודרגו תשתיות כמו מעליות, חזית הבניין והמרפסות.
- פרויקט ברחוב בלפור: עוד דוגמה לפרויקט תמ"א 38/2 שבו הורסים בניין ישן ובניית בניין חדש בן 8 קומות, עם חניות תת-קרקעיות ושיפור תשתיות השכונה.
יתרונות תמ"א 38
- חיזוק מבנים והגנה מפני רעידות אדמה: התוכנית נועדה לחזק את המבנים מפני רעידות אדמה ולהפוך אותם לבטוחים יותר.
- שדרוג תנאי המגורים: הוספת מעליות, מרפסות ושיפוץ הבניין משפרים את איכות החיים של הדיירים הקיימים.
- השבחת הנכס: שדרוג הבניין מעלה את ערך הדירות בשוק הנדל"ן.
חסרונות
- עומס על תשתיות עירוניות: במקרים מסוימים, הוספת דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 מייצרת עומס על התשתיות העירוניות כמו כבישים, ביוב, מים ותחבורה ציבורית.
- אי התאמה לכל הבניינים: לא כל הבניינים מתאימים לביצוע פרויקטים של תמ"א 38, ויש מקרים בהם הדיירים אינם מסכימים על תנאי הפרויקט.
3. שינויי חקיקה והשפעתם על התחדשות עירונית
במהלך השנים חלו כמה שינויים בתוכניות פינוי-בינוי ותמ"א 38. למשל, התוכנית המקורית של תמ"א 38 עתידה להסתיים ב-2025, ובמקומה צפויות להגיע תוכניות חלופיות שיתמקדו בפינוי-בינוי והתחדשות עירונית בשכונות שלמות ולא רק במבנים פרטיים.
בבת ים, התחדשות עירונית מהווה חלק מרכזי בפיתוח העתידי של העיר, והעירייה מעודדת יזמים ודיירים לבצע פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 כדי לשדרג את העיר ולשפר את איכות החיים בה.בת ים עוברת תהליך משמעותי של התחדשות עירונית, עם פרויקטים רבים של פינוי-בינוי ותמ"א 38.
שני התהליכים הללו משדרגים את איכות החיים של תושבי העיר, משפרים את תשתיות השכונות ומגדילים את מספר הדירות.
בעוד שפינוי-בינוי מיועד להחלפת שכונות שלמות במבנים חדשים, תמ"א 38 מתמקד בחיזוק מבנים ישנים. כל תוכנית מציעה יתרונות וחסרונות, אך הן מהוות חלק חיוני בפיתוח העתידי של בת ים כאחת הערים המרכזיות בגוש דן.
