על מנת לפשט את הנושא, ניתן דוגמא קלה.
שמעון הוא בעלים של דירה בתל אביב, שמעון מתחייב בחוזה למכור את הדירה לראובן, ראובן משלם לשמעון, מקדמה או כל סכום אחר שנקבע בהסכם.
במקביל, שמעון מתחייב בחוזה למכור את הדירה ללוי, גם כאן השניים חותמים חוזה ולוי משלם סכום מסוים לשמעון. של מי הדירה?
הסיטואציה הזו קיימת שנים רבות ולכן חוק המקרקעין התייחס אליה בסעיף 9.
סעיף זה קובע בעצם מי מנצח בתחרות ומי מפסיד: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של הראשון עדיפה. אבל אם השני פעל בתו"ל ותמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו תם לב זכותו של השני עדיפה".
סעיף 9 קובע שני כללים חשובים:
- אם לשני הצדדים ראובן ולוי יש זכות אובליגטורית (זכות חוזית לקבל זכויות קנייניות בנכס. למשל, לאחר חתימה על הסכם מכר לקונה ישנה זכות אובליגטורית אך עדיין אין לו זכות קניינית כמו זכות הבעלות למשל), המנצח הוא מי שחתם חוזה ראשון.
- אם לראשון בזמן זכות אישית / אובליגטורית השני בזמן יכול לנצח בתנאי שהוא מקיים שלושה תנאים מצטברים:
- תו"ל
- תמורה
- רישום בטאבו
- מה קורה כאשר כבר הראשון בזמן כבר יש לו זכות קניינית? (רישום הנכס בטאבו למשל) התשובה כאן נגזרת מעקרונות כלליים של דיני הקניין, במצב כזה ברור שהראשון בזמן זוכה. בכפוף לחריג אחד, תקנת השוק.
אם המתחרה המאוחר, לוי לצורך העניין מקיים תקנת שוק כלשהי אזי שהוא מנצח אפילו אם הראשון בזמן בעל זכות קניינית שקדמה לו.
כדי לעמוד בתקנת השוק במקרקעין צריך לעמוד בשלושה תנאים מצטברים:
- זכות קניינית – נכנסתי לעסקת נדל"ן וביצעתי רישום הערת אזהרה בטאבו.
- מקרקעין מוסדרים
- הסתמכות על המרשם + רישום לא נכון – כאן על לוי לצורך הדוגמא לבדוק בטאבו היום ישנה זכות קניינית לאדם אחר בנכס.
במקרה בו הוא יוכיח כי בדק בטאבו ונכנס לעסקה עם שמעון בהסתמך על המרשם בטאבו, לוי ינצח והזכויות בנכס יהיו שלו.
הטיפ שלנו – רוצים לרכוש דירה שמצאה חן בעיניכם?
לפני שחותמים ומשלמים, בדקו את נסח הטאבו, הוציאו פרטים חשובים אודות הנכס, משכנתא או הערות אזהרה למשל.
אם בדקתם את נסח הטאבו והכל תקין, לאחר חתימה על הסכם המכר גשו לרשם המקרקעין ורשמו הערת אזהרה על הנכס, בפעולה זו אתם מזהירים כל אדם נוסף מעסקה נוגדת.
כמו כן, אנחנו ממליצים בעסקאות נדל"ן להיוועץ עם עורך דין מקרקעין מוסמך.
