1. פינוי-בינוי בבת ים

פינוי-בינוי הוא הליך שבו הורסים מתחם מגורים ישן הכולל מספר בניינים ומחליפים אותו במבני מגורים חדשים עם תשתיות מתקדמות, תוך הגדלת מספר הדירות במתחם. המטרה היא לשדרג את איכות החיים של התושבים ולהגדיל את מספר יחידות הדיור בעיר, תוך שיפור תשתיות אזוריות ושדרוג הסביבה.

דוגמאות לפרויקטים של פינוי-בינוי בבת ים

• פרויקט רמת יוסף – שכונת רמת יוסף היא אחת השכונות הוותיקות ביותר בבת ים, ובה נעשים מהלכים של פינוי-בינוי כדי להחליף מבנים ישנים בשכונה במבני מגורים חדשים. השכונה עוברת תהליכי תכנון חדשים שבמסגרתם מתוכננים להיבנות בניינים רבי קומות, מרכזי קניות, ותשתיות חדשות.
• שכונת עמידר – השכונה הוותיקה גם כן עברה ועתידה לעבור שינויים מהותיים כחלק מתוכנית פינוי-בינוי כוללת שמטרתה להוסיף מאות דירות חדשות במקומם של מבנים ישנים, רובם במצב ירוד.

יתרונות פינוי-בינוי

• תשתיות חדשות – במסגרת פינוי-בינוי לא רק מחליפים את המבנים אלא גם משדרגים את תשתיות הרחוב, הכבישים, הגנים הציבוריים ותשתיות המים והחשמל.
• הגדלת היצע הדיור – העיר בת ים יכולה לנצל את השטח הקיים להוספת מאות דירות חדשות, דבר שיסייע להתמודד עם הביקוש הגבוה לדיור.
• שיפור איכות החיים – תושבים המתגוררים במבנים ישנים מקבלים דירות חדשות, מרווחות יותר, עם מעליות, חניות ותנאי מגורים מודרניים.
• פיתוח סביבתי – שכונות שעוברות תהליך של פינוי-בינוי עוברות שדרוג חברתי וכלכלי בעקבות בניית בניינים חדשים ושיפור תשתיות ציבוריות.
• דיור חלופי – על היזם לדאוג לדיור חלופי או תשלום בגין דיור חלופי. 

חסרונות ותהליכים מורכבים

• זמן ארוך: תהליך פינוי-בינוי עשוי לקחת שנים מרגע הגשת הבקשה ועד לאישורה (מסלול מיסוי), התכנון ועד סיום הבנייה, מה שיכול להקשות על התושבים.
• מעבר דיירים: פרויקט פינוי בינוי מצריך את פינוי הדיירים מבתיהם ועליהם לעבור לדירות חלופיות בתקופת הבנייה, אין חולק כי הנטל הכלכלי מוטל על היזם / הקבלן אך למבוגרים שבנינו מעבר כזה אינו פשוט כלל. 

2. תמ"א 38 בבת ים

תמ"א 38 היא תוכנית שנועדה לחיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקנים העדכניים לרעידות אדמה. בבת ים, כמו בערים אחרות, תוכנית זו נוצלה רבות בשנים האחרונות לשיפור וחיזוק בניינים ישנים. התמ"א מאפשרת ליזמים לשפץ מבנים קיימים ולהוסיף קומות, בתמורה לחיזוק המבנה והוספת אלמנטים מודרניים כמו מעליות ומרפסות.

סוגי תמ"א 38

• תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ): במסגרת תוכנית זו, מחזקים את המבנה הקיים ומוסיפים קומות או דירות חדשות. בדרך כלל מוסיפים מעליות, משדרגים את החזית ומרחיבים את הדירות הקיימות.
• תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש): בתוכנית זו הורסים את המבנה הישן ובונים במקומו בניין חדש מהיסוד, עם מספר גדול יותר של דירות.

דוגמאות לפרויקטים של תמ"א 38 בבת ים

• פרויקט ברחוב העצמאות: פרויקט תמ"א 38 שבו מחוזק מבנה ישן ונוספו לו שתי קומות חדשות. דירות נוספות נבנו, ושודרגו תשתיות כמו מעליות, חזית הבניין והמרפסות.
• פרויקט ברחוב בלפור: עוד דוגמה לפרויקט תמ"א 38/2 שבו הורסים בניין ישן ובניית בניין חדש בן 8 קומות, עם חניות תת-קרקעיות ושיפור תשתיות השכונה.

יתרונות תמ"א 38

• חיזוק מבנים והגנה מפני רעידות אדמה: התוכנית נועדה לחזק את המבנים מפני רעידות אדמה ולהפוך אותם לבטוחים יותר.
• שדרוג תנאי המגורים: הוספת מעליות, מרפסות ושיפוץ הבניין משפרים את איכות החיים של הדיירים הקיימים.
• השבחת הנכס: שדרוג הבניין מעלה את ערך הדירות בשוק הנדל"ן.

חסרונות

• עומס על תשתיות עירוניות: במקרים מסוימים, הוספת דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 מייצרת עומס על התשתיות העירוניות כמו כבישים, ביוב, מים ותחבורה ציבורית.
• אי התאמה לכל הבניינים: לא כל הבניינים מתאימים לביצוע פרויקטים של תמ"א 38, ויש מקרים בהם הדיירים אינם מסכימים על תנאי הפרויקט.

3. שינויי חקיקה והשפעתם על התחדשות עירונית

במהלך השנים חלו כמה שינויים בתוכניות פינוי-בינוי ותמ"א 38. למשל, התוכנית המקורית של תמ"א 38 עתידה להסתיים ב-2025, ובמקומה צפויות להגיע תוכניות חלופיות שיתמקדו בפינוי-בינוי והתחדשות עירונית בשכונות שלמות ולא רק במבנים פרטיים.

בבת ים, התחדשות עירונית מהווה חלק מרכזי בפיתוח העתידי של העיר, והעירייה מעודדת יזמים ודיירים לבצע פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 כדי לשדרג את העיר ולשפר את איכות החיים בה.בת ים עוברת תהליך משמעותי של התחדשות עירונית, עם פרויקטים רבים של פינוי-בינוי ותמ"א 38.
שני התהליכים הללו משדרגים את איכות החיים של תושבי העיר, משפרים את תשתיות השכונות ומגדילים את מספר הדירות.
בעוד שפינוי-בינוי מיועד להחלפת שכונות שלמות במבנים חדשים, תמ"א 38 מתמקד בחיזוק מבנים ישנים. כל תוכנית מציעה יתרונות וחסרונות, אך הן מהוות חלק חיוני בפיתוח העתידי של בת ים כאחת הערים המרכזיות בגוש דן.

הפוסט סקירה מלאה על תוכניות פינוי-בינוי ותמ"א 38 בבת ים הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.

תיקון החלטה תמ"א 38 קובעת כי, תוכנית המתאר (תמ"א 38) תסתיים במועד הקבוע, אך פרויקטים המצויים בהליכי הוצאת היתר בלבד יוכלו להשלים את תהליך הבנייה עד לסוף שנת 2024.
זאת על מנת לאפשר את השלמתם של פרויקטים אשר כבר החלו בהליכי ההתחדשות העירונית, ולהימנע מפגיעה באינטרסים של התושבים בפרויקטים אלה, שחיכו זמן רב לסיום הפרויקט.

ההחלטה קובעת כי הוראות המעבר יחולו רק על פרויקטים שבהם הוצא תיק מידע להיתר עד ל-1 באוגוסט 2024, והבקשה להיתר תוגש עד לתום שנת 2024.
כלומר, הוראות הארכה יחולו רק על פרויקטים מתקדמים שקרובים להשלמת הליכים, ולא על פרויקטים חדשים.

בנוסף, המועצה הארצית עדכנה כי בערים מסוימות, ביניהן באר שבע, אשקלון, פתח תקווה, כפר סבא, ראשון לציון, רמת גן, בית שמש, גבעתיים וחדרה, הוארכה תוקפה של תמ"א 38 עד ל-18 במאי 2026, או עד לאישור תוכנית מחליפה, לפי המוקדם מביניהם.
 זאת בהתאם להחלטות קודמות של המועצה, במסגרתן נקבע כי ניתן להאריך את תוקף התמ"א בערים בהן הוגשה תוכנית מחליפה והתקבלה החלטת של מועצת העיר על כך.

ההחלטה של המועצה הארצית מהווה תיקון משמעותי בהחלטה הקודמת בנוגע לפקיעת תוקפה של תמ"א 38. היא מאפשרת להשלים פרויקטים מתקדמים של התחדשות עירונית, תוך הקפדה על עמידה בתנאים מסוימים, ובכך מונעת פגיעה באינטרסים של התושבים המעורבים בפרויקטים אלה. בנוסף, ההחלטה מבהירה את המצב בערים שבהן הוארך תוקף התמ"א.

בסך הכל, ניתן לראות כי המועצה הארצית פעלה תוך שיקול דעת ואיזון בין האינטרסים השונים, על מנת להבטיח את המשך התהליך של התחדשות עירונית בערים המרכזיות בישראל, תוך מתן הסדרים מעבריים לפרויקטים המתקדמים.

קראו עוד – פינוי בינוי שלב אחר שלב

הפוסט תיקון החלטה תמ"א 38 הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.

תקנות בנייה נקבעות על ידי שר הפנים ואף מתעדכנות מעת לעת. הן משלימות את חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, ומתייחסות למגוון רחב של נושאים, ביניהם:

• תהליך הרישוי – איך לקבל היתר בנייה, מה צריך לכלול בבקשה, מי מוסמך לאשר היתר ועוד.
• פיקוח על הבנייה – מי אחראי לפיקוח על עבודות הבנייה, באיזה אופן מתבצע הפיקוח ומהן סמכויותיו של המפקח.
• תנאי בטיחות – דרישות בטיחות למבנים, ביניהן עמידות בפני רעידות אדמה, אש, רוחות ועוד.
• תכנון – דרישות תכנון למבנים, ביניהן גודל חדרים, מרווחים בין מבנים, גישה לנכים ועוד.
• איכות – דרישות איכות לחומרים וביצוע העבודה.
• תשתיות – דרישות לגבי תשתיות, כמו מים, ביוב, חשמל, גז ועוד.
• שמירה על הסביבה – דרישות בנוגע להשפעת הבנייה על הסביבה.

חשוב לציין תקנות הבנייה הן מורכבות ומגוונות, והן משתנות בהתאם לסוג המבנה, מיקומו וייעודו.
לכן, מומלץ להתייעץ עם אדריכל או מהנדס מוסמך לפני כל עבודת בנייה, ולוודא שהיא נעשית בהתאם לתקנות.

תקנות בנייה רלוונטיות לבניין רב קומות

גובה

• הגדרת בניין רב קומות – בניין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבניין לבין מפלס הכניסה לקומה הגבוהה ביותר מיועדת לאכלוס, שהכניסה אליה דרך חדר מדרגות משותף, עולה על 29 מטרים ([תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש״ל–1970]).

מדרגות

• מספר חדרי מדרגות – בבניין רב קומות יהיו לפחות שני חדרי מדרגות מוגנים ([תקנות התכנון והבניה: בניינים גבוהים ואחרים – חדרי מדרגות ופרוזדורים (נוסח מעודכן)]).
• רוחב מדרגות – רוחב המדרגות לא יפחת מ-1.20 מטר ([תקנות התכנון והבניה: בנינים גבוהים ואחרים – חדרי מדרגות ופרוזדורים (נוסח מעודכן)]).
• גובה מדרגות – גובה המדרגות לא יעלה על 0.18 מטר ([תקנות התכנון והבניה: בנינים גבוהים ואחרים – חדרי מדרגות ופרוזדורים (נוסח מעודכן)]).
• מעקה – לכל מדרגה ולכל פלטפורמה תהיה מעקה לאורך כל צדה חשוף ([תקנות התכנון והבניה: בניינים גבוהים ואחרים – חדרי מדרגות ופרוזדורים (נוסח מעודכן)]).

מעליות

• חובת התקנת מעלית – בבניין רב קומות שבו מספר הקומות עולה על 6, תותקן מעלית אחת לפחות ([תקנות התכנון והבניה (מעליות), תש״ל–1970]).
• גודל מעלית – גודל המעלית יהיה כזה שיאפשר הכנסת אלונקה ([תקנות התכנון והבניה (מעליות), תש״ל–1970]).

חדר אשפה

• חובת הקמת חדר אשפה – בכל בניין רב קומות יוקם חדר אשפה ([תקנות התכנון והבניה (תברואה), תש״ל–1970]).
• מיקום חדר אשפה – חדר אשפה ממוקם במקום נגיש לרכבי איסוף אשפה, תוך התחשבות בהפרעות רעש וריחות ([תקנות התכנון והבניה (תברואה), תש״ל–1970]).

חנייה

• חובת הקמת מקומות חניה – בבניין רב קומות יוקמו מקומות חניה לפי יחס של מקום חניה אחד לכל דירה ([תקנות התכנון והבניה (חניה), תשכ״ו–1966]).
• מיקום מקומות חניה – מקומות החניה יוקמו בשטח המגרש או בסמוך לו, תוך התחשבות בגישה נוחה לרכבים ([תקנות התכנון והבניה (חניה), תשכ״ו–1966]).
  * קראו בהרחבה – סימון חניות

בנוסף לתקנות אלה, קיימות תקנות רבות נוספות החלות על בנייני רב קומות, ביניהן:

• תקנות בטיחות אש.
• תקנות נגישות.
• תקנות איכות הסביבה.
• תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר בנייה, תנאיו ואגרות), תש״ל–1970.

תקנות בנייה רלוונטיות למבנה מסחרי

שטח

• הגדרת מבנה מסחרי – מבנה המיועד לשימוש מסחרי, כגון חנות, משרד, מסעדה או בית קפה ([חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965]).
• שטח מקסימלי – שטח הבניין המסחרי לא יעלה על 400 מ"ר, אלא אם כן קיבל היתר מיוחד מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ([תקנות התכנון והבניה (סטנדרטים למבנים ולמתקנים), תשס"ז–2007]).

גישה

• חובת גישה לנכים – למבנה מסחרי תהיה גישה נוחה לנכים, הכוללת דרך גישה סלולה, מעלית או רמפה ([תקנות התכנון והבניה (תנאי בטיחות וסידורי נגישות לעצמי עסקים), תשס"ד–2004]).
• שירותי נכים – במבנה מסחרי יותקנו שירותי נכים, הכוללים תא שירותים רחב יותר ומוקצה לנכים ([תקנות התכנון והבניה (תנאי בטיחות וסידורי נגישות לעצמי עסקים), תשס"ד–2004]).

שילוט

• הגבלות על שילוט – גודל, מיקום ותכנון השילוט החיצוני של המבנה המסחרי יהיו כפופים למגבלות שנקבעו בתקנות ([תקנות הפרסום (שילוט), תשנ"ז–1997]).

בטיחות

• תקני בטיחות אש – המבנה המסחרי יעמוד בתקני בטיחות אש מחמירים, הכוללים התקנת מערכת גילוי עשן, מערכת כיבוי אש, דרכי מילוט ועוד ([תקנות כבאות (מתקני כיבוי אש), תש"ל–1970]).
• אמצעי בטיחות נוספים – ייתכן שיהיה צורך להתקין אמצעי בטיחות נוספים, בהתאם לסוג העסק הפועל במבנה ([תקנות התכנון והבניה (תנאי בטיחות וסידורי נגישות לעצמי עסקים), תשס"ד–2004]).

רישוי עסקים

• חובת קבלת רישיון עסקים – לפני תחילת הפעילות במבנה המסחרי, יש לקבל רישיון עסקים מהרשות המקומית ([חוק רישוי עסקים, תשנ"ה–1995]).

תקנות בנייה רלוונטיות לבניית וילה פרטית

שטח

• הגדרת וילה פרטית –  בית מגורים צמוד קרקע המיועד למשפחה אחת ([חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965]).
• שטח מקסימלי – שטח הבניין של וילה פרטית לא יעלה על 400 מ"ר, אלא אם כן קיבל היתר מיוחד מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ([תקנות התכנון והבניה (סטנדרטים למבנים ולמתקנים), תשס"ז–2007]).
• אחוזי בנייה – אחוזי הבנייה המותרים בשטח המגרש מוגבלים, נקבעים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ([תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש״ל–1970]).

מיקום

• קווי בניין – יש לשמור על מרווחים מינימליים בין הווילה לבין גבולות המגרש ובין הווילה לווילות אחרות ([תקנות התכנון והבניה (קווי בניין), תש"ל–1970]).
• גובה – גובה הווילה מוגבל, ונקבע על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ([תקנות התכנון והבניה (גובה בניין), תש"ל–1970]).

תכנון:

• חלוקת חדרים – קיימות דרישות מינימליות לגבי גודל החדרים, מספר החדרים ומיקומם בתוך הוילה ([תקנות התכנון והבניה (תנאי בטיחות וסידורי נגישות לעצמי עסקים), תשס"ד–2004]).
• מפתחים – גודל, מיקום ותכנון מפתחים (חלונות ודלתות) בוילה יהיו כפופים למגבלות שנקבעו בתקנות ([תקנות התכנון והבניה (תנאי בטיחות וסידורי נגישות לעצמי עסקים), תשס"ד–2004]).
• מרפסות – בניית מרפסות כפופה לתקנות מיוחדות, הכוללות דרישות לגבי גודל, עומס, מעקות ועוד ([תקנות התכנון והבניה (מרפסות), תשנ"ז–1997]).

בטיחות

• תקני בטיחות אש – הווילה צריכה לעמוד בתקני בטיחות אש מחמירים, הכוללים התקנת מערכת גילוי עשן, מערכת כיבוי אש, דרכי מילוט ועוד ([תקנות כבאות (מתקני כיבוי אש), תש"ל–1970]).
• אמצעי בטיחות נוספים – ייתכן שיהיה צורך להתקין אמצעי בטיחות נוספים, בהתאם למאפייני הווילה ([תקנות התכנון והבניה (תנאי בטיחות וסידורי נגישות לעצמי עסקים), תשס"ד–2004]).

הפוסט מה הן תקנות בנייה הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.

התוכנית פועלת מכורח חוק התכנון והבניה (תשכ"ה-1965), לפיו 'אין לבצע (כמעט) כל פעולה במקרקעין, אלא אם כן נתנה הוועדה המקומית היתר לכך.

ממה מורכבת תב"ע?

תוכנית בניין עיר מורכבת ממספר מסמכים בעלי מעמד סטטוטורי למתן היתרי בניה. החשובים שבהם אלו התקנון, המשמש לתיאור מילולי של התוכנית ומפרט את מטרותיה והוראותיה, וכן התשריט, שהינו הביטוי הגרפי בו מוצגים ייעודי הקרקע, קווי בניין, גבולות התוכנית וכן סימונים נוספים החיוניים להבנת מהות התוכנית והשתלבותה עם המרקם העירוני/קהילתי. 

קראו עוד על היתר בנייה

בניגוד להיתרי בניה שהסמכות להנפיק אותם נתונה בידיה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, הרי שתוכניות בניין עיר יכולות להיות מאושרות הן על ידי הוועדה המקומית או על ידי הוועדה המחוזית. 

יתרה מכך, התוכנית טומנת בחובה התייחסות למרכיבי תכנון פיזיים, כלכליים, חברתיים ותרבותיים של המרחב המיועד.

חשיבות התב"ע 

כל עיר או יישוב המכבדים את עצמם ומעוניינים ליהנות מתהליך של צמיחה ושגשוג, זקוקים למסגרות של צמיחה אורבנית לטובת יצירת המשכיות ומתן מענים לאתגרים שונים, החל מגידול אוכלוסין עתידי, דרך התמודדות עם צרכי פיתוח תעסוקתיים וקהילתיים, וכלה בהתייחסות למרקם הסביבתי ולערכים ברי-קיימא.

על מנת לאפשר תכנון אורבני יעיל בעל ראייה אסטרטגית לטווח הארוך, מעניקה התב"ע ודאות תכנונית, תוך התייחסות למשתנים מגוונים ברמת התשתיות, סביבה, התחדשות עירונית וצרכים קהילתיים. 

כדאי לדעת כי כל אדם המחזיק בבעלות חוקית על קרקע רשאי להגיש תב"ע, או לחילופין לבקש שינוי יעוד במסגרתה או ניצול של זכויות בניה, באמצעות הגשת תכנית מפורטת לוועדה המקומית לתכנון ובניה.

מומלץ – מכון בקרה מילגם

קראו גם – פינוי בינוי

הפוסט תוכנית בניין עיר – כל מה שצריך לדעת הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.

מסלול רשוית

כאן פרויקט פינוי הבינוי הוא ביוזמתה של המדינה. לרוב המדינה תכריז על מתחם מסוים כמיועד לפרויקט פינוי בינוי.
במסלול הזה הרשויות המקומיות הן האחריות על קידום הפרויקט.

מסלול מיסוי

כאן הפרויקט מתוכנן ויזום על ידי הדיירים או יזם. במסלול זה על הדיירים או היזמים לפנות אל המדינה בבקשה בכדי להכריז על מתחם מסוים כמועמד לפינוי בינוי.
במסלול זה נהנה הפרויקט מהטבות והקלות מס משמעותיות, כל ההוצאות יחולו על היזם והדיירים יהנו מדירות חדשות לגמרי, בניין חדש לגמרי ואף דיור חלופי בתקציב מוסכם לאורך כל משך הפרויקט.

דיירים סרבנים

תופעת הדייר הסרבן אינה תופעה חדשה, לעיתים הדיירים הסרבנים מסרבים על מנת לסחוט את הקבלנים/יזמים וזאת בכדי לקבל תנאים טובים יותר, דירות טובות יותר וכו'.
אל חשש, המחוקק לצידכם, ניתן יהיה לתבוע דיירים סרבנים על הנזקים הנגרמים לכם, אך לא בכל המקרים, אחד מהם הוא אזרחים ותיקים מעל גיל 70 אשר מתגוררים בדירה למעלה משנתיים.

שלבי הפרויקט מרכזיים

שלב ההתארגנות

בשלב זה בוחרים הדיירים את נציגיהם ואת עורך הדין שייצגם בהליך הפינוי בינוי.
עסקת פינוי בינוי דורש רוב מסוים על מנת להוציא את הפרויקט לדרך ועל כן, התארגנות הדיירים הינה הכרחית, מה גם, שנציגות הדיירים תשקף את רוב דעתם של הדיירים וכן תוכל להתנהל בצורה מדוייקת יותר מול עורך הדין למשל.
יהיה קשה מאד לערוך פגישות יעילות בין הדיירים ועורכי הדין כאשר כל הדיירים יצטרכו להגיע.

חתימה על מסמכים והסכמים

ראשית, אל תחתמו על הסכמים אשר מגבילים את זכויותיכם או מקנים זכויות לאנשים אחרים, יש להבין לפני כן לאן נושבות הרוחות. בדרך כלל בשלב זה, הדיירים חותמים על מסמך בו הם מסכימים להיכנס לפרויקט פינוי בינוי, שלה זה הינו מוגבל בזמן ועל הדיירים יהיה לחתום בתוך שנה וחצי (18 חודשים).
הסכם זה הוא מעין הסכם נכונות / רצינות.

בחירת היזם

כאמור, במסלול המיסוי את הפרויקט יכולים ליזום הדיירים בעצמם ולאחר התאגדותם, וחתימתם על הסכם נכונות לפרויקט פינוי בינוי עכשיו יהיה עליהם למצוא יזם שיבנה ויבצע את הפרוקיט.

טיפ – מומלץ לבחור יזם שכבר ביצע פרויקטים, יזם עם חוסן כלכלי אשר מציע תוכניות טובות ואיכותיות עבורכם.

כמו כן, במסלול הרישוי היזמים יכולים לפנות לדיירים ולהציע להם לצאת לתוכנית פינוי בינוי.

הסכם פינוי בינוי – כדאי לדעת

בשעה טובה, אפשר להיגע למעמד החתימה. אבל אל חשש, לפני חתימת ההסכם עוד יעברו לא מעט טויטות בין היזם לדיירים. בהסכם זה יקבעו מספר קריטריונים חשובים, בניהם:

• תב"ע – אישור תכנית בניין עיר, כמובן בזמן קצוב שיקבע בין היזם לדיירים. כאמור, במסלול המיסוי, המסלול בו הדיירים או היזם הם יוזמי הפרויקט, עליהם להגיש בקשה להכריז על המתחם כמיועד לפינוי בינוי.  
• דיור חלופי – על הדיירים להגיע עם היזים להבנה בנוגע לדיור חלופי או מימון שכר דירה. שימו לב, לא למהר להסכים לתנאים שאינם מתאימים עבורכם. 
• היטל השבחה – כאמור, פרויקט אלו נהנים מהטבות מס משמעותיות, אך ועדת התכנון / ועדת הערר יכולות להקטין או להגדיל את היטל ההשבחה.
• בטחונות וערבויות – בשלב זה, יספקו היזמים לבעלי דירות שטר ביטחון על שווי הדירה החדשה, הצגת ערבויות, רישום הערות אזהרה לטובת הדיירים ורישום שעבוד לטובת הבנק המלווה.
• אחריות – חוק המכר מחייב את היזם ליתן לדיירים תקופת אחריות בת 3 שנים.

מומלץ – עורך דין פינוי בינוי עידן שטרית

הפוסט פינוי בינוי הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.

תמ"א 38 מחולקת נכון להיום לשני מסלולים, תמ"א 38.1 ותמ"א 38.2.
כידוע, מדינת ישראל, מבחינת גאוגרפית נמצאת באיזור מסוכן (השבר הסורי אפריקאי אשר נמצא בגבולה המזרחי של המדינה) לרעידות אדמה.
מומחים רבים סבורים כי בשטחה של מדינת ישראל עלולות להתרחש רעידות אדמה חזקות בעוצמה אדירה אשר נזקיהן עלולות להיות רבים.

תמ"א 38/א

תוכנית מתאר זו תוכננה בכדי לחזק מבנה קיים מפני רעידות אדמה.
בפרויקטים מסוג זה בניין המגורים משתדרג פלאים בתוספות בנייה, עיבוי קירות חיצוניים, חיפויים ובמקרים רבים נבנה הלובי מחדש, נוספת מעלית ונעשה שיפוץ נרחב בחדרי המדרגות.
אם לא די בכך, גם תשתיות הבניין (מים וביוב) בתשתיות חדשות.
מן הכלל אל הפרט, לכל דירה מתווסף ממ"ד וברוב המקרים גם מרפסת.
פרויקטים אלו משלבים אלמנטים המחזקים ומשדרגים את הבניין, בלא מעט פרויקטים קבלנים בונים גם מחסנים לדירות.

תמ"א 38/ב

תוכנית מתאר זו מעט שונה. בפרויקטים מסוג זה הבניין המקורי נהרס ועל בסיסו נבנה בניין מגורים חדש לגמרי אשר עשוי להכיל מספר דירות גדול בהרבה מהבניין המקורי, כך למשל בניין בן 5 קומות שנהרס יכול להפוך לבניין מגורים בן 12 קומות.
חשוב לציין, הקבלן אינו יכול לבנות ככל העולה על רוחו והוא כפוף לרשות המקומית (עירייה, מועצה מקומית וכו').
בפרויקטים אלו, מקבלים בעלי הדירות דירה חדשה ובמהלך הפרויקט משתכנים בדיור חלופי על חשבון היזם!

אל חשש, בשתי התוכניות תמ"א 38 היזם נושא בכל עלויות המיסים, היטלי השבחה (במידת הצורך), אגרות ועלויות מחייה.

הפוסט תמ"א 38 הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.