דמיינו את התרחיש הנפוץ הבא – הורים הולכים לעולמם ומותירים אחריהם שלושה ילדים ושלוש דירות בשווי דומה. על פניו, הסידור נשמע אידיאלי: שלושה ילדים, שלוש דירות כל ילד יקבל דירה, נכון? לא נכון.

לפי חוק הירושה (וברוב הצוואות הסטנדרטיות), הירושה מתחלקת בצורה מתמטית ולא נכסית. כלומר: כל אחד מהילדים יורש בדיוק שליש מכל אחת משלוש הדירות.

המצב הזה, המכונה בעגה המשפטית "מושע" (שותפות במקרקעין), הוא מתכון לאסון. במקום לקבל נכס, הילדים מקבלים "שותפות כפויה" עם האחים שלהם. אח אחד רוצה למכור, השני רוצה להשכיר, והשלישי בכלל רוצה שהבת שלו תגור בדירה. התוצאה: מריבות משפחתיות, נכסים קפואים, ובסופו של דבר הליכי "פירוק שיתוף" יקרים בבית משפט.

אבל יש חדשות טובות: יש דרך חוקית, אלגנטית פטורה ממס לפתור את הפלונטר הזה עוד לפני שהוא נוצר. קוראים לזה "הסכם חלוקת עיזבון".

מהו הסכם חלוקת עיזבון ומדוע הוא "קסם" מיסויי?

האינסטינקט הראשוני של יורשים הוא: "בואו נחליף בינינו. אני אקח את הדירה בתל אביב, אתה תיקח את הדירה בחיפה, ונסגור עניין". הבעיה היא שמבחינת רשות המיסים, החלפה כזו היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. במצב רגיל, "עסקת חליפין" (ברטר) כזו תחייב את האחים בתשלום מס רכישה (על החלק שהם קונים מהאחים שלהם) ומס שבח (על החלק שהם מוכרים לאחים שלהם). מדובר ב"תאונת מס" שעלולה לעלות עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
כאן נכנס לתמונה הסכם חלוקת עיזבון. החוק מאפשר ליורשים לערוך ביניהם הסכם שמשנה את החלוקה הפנימית של הנכסים, כך שכל יורש יקבל נכסים בשלמותם (במקום שברים בכל נכס), מבלי שהדבר ייחשב לאירוע מס.

מה בתכלס? רשות המיסים רואה בחלוקה הזו חלק מתהליך הירושה המקורי, ולא עסקה חדשה. כך, אח א' יכול לצאת עם דירה 1 במלואה, ואח ב' עם דירה 2 במלואה ורשויות המס לא יגבו שקל על ההחלפה.

שלושת הכללים לחלוקה ללא מס (חשוב מאוד!)

כדי ליהנות מפטור, חייבים לעמוד בתנאים נוקשים. סטייה מהם תגרור חיוב במס.

1. כלל הברזל – הטיימינג הנכון

ההסכם חייב להיחתם לפני שהירושה חולקה בפועל. הטעות הכי נפוצה היא יורשים שרצים ישר לטאבו עם צו ירושה, רושמים את הדירות על שם כולם (1/3 לכל אחד), ורק אז מנסים לעשות "סדר". ברגע שהדירות נרשמו בטאבו על שם היורשים – העיזבון חולק.
כל שינוי מעכשיו ייחשב לעסקה חייבת במס.
הטיפ שלנו  – קיבלתם צו ירושה? עצרו. אל תלכו לטאבו לפני התייעצות עם עורך דין.

2. כלל "הכסף מהבית" (תשלומי איזון)

הפטור ממס חל רק כאשר החלוקה מתבצעת באמצעות נכסי העיזבון בלבד. אם שווי הדירות לא זהה, והאחים צריכים "להתחשבן" ביניהם באמצעות כסף שהביאו מהבית (ולא כסף שהיה שייך למנוח) – החלק הזה של הכסף ("תשלומי איזון") כן חייב במס.

דוגמה:

• דירה א' שווה 2 מיליון ₪.
• דירה ב' שווה 1.5 מיליון ₪.
• האח שקיבל את דירה א' משלם לאח השני 250,000 ₪ מחשבון הבנק הפרטי שלו כדי לאזן.
• התוצאה – על ה-250,000 ₪ הללו יש לשלם מס (רכישה ושבח), כאילו נקנה חלק מדירה. שאר השווי פטור.

3. כלל הנכסים הספציפיים

ההסכם יכול לכלול רק נכסים שהיו שייכים למוריש. אי אפשר להכניס לתוך ה"טרייד" הזה דירה שהייתה שייכת לאחד האחים לפני הירושה, כדי "לאזן" את המשוואה.

מומלץ – עורך דין צוואה וירושה דרור הראל

למה זה חוסך לכם הון בעתיד? (תכנון מס שבח)

הסכם חלוקת עיזבון הוא לא רק כלי לנוחות ("שיהיה לי נכס משלי"), אלא כלי אדיר לתכנון מס עתידי במכירה.

כאשר יורשים מחזיקים בדירה במשותף, כל אחד מהם "שורף" את הפטורים שלו או את מדרגות המס שלו במכירה עתידית על "חתיכה" מדירה. לעומת זאת, כאשר יורש מקבל בעלות מלאה על דירה אחת באמצעות הסכם חלוקה, הוא שולט בתזמון המכירה. יתרה מכך, הסכם חלוקה חכם יכול להקצות נכסים עם פוטנציאל מס גבוה (למשל נכס מסחרי) ליורש שיש לו הפסדים לקזז, ונכסי מגורים ליורש שיש לו פטורים של דירת מגורים מזכה. זוהי רמת תחכום ששווה הרבה מאוד כסף.

שאלות נפוצות על חלוקת עיזבון

סיכום – אל תהיו שותפים, תהיו אחים!

ירושה אמורה להיות ברכה, לא עול. המצב של שותפות כפויה בנדל"ן הוא אחד הגורמים הראשיים לסכסוכים בין אחים בישראל. הפתרון הוא פשוט, חוקי וחוסך הון במיסים – אבל הוא דורש מודעות ותזמון.
הטעות הכי גדולה היא לפעול על "טייס אוטומטי" ולרשום את הירושה כפי שהיא. רגע לפני שאתם ניגשים למימוש הצוואה, עצרו לבחון – האם חלוקה אחרת של הקלפים תשרת אתכם טוב יותר? עורך דין מומחה למקרקעין וירושות ידע לבנות עבורכם את "טבלת האיזון" ולנסח הסכם שישאיר את כולם מרוצים והכי חשוב ישאיר את רשות המיסים מחוץ לתמונה.

ירשתם נכסים יחד עם בני משפחה נוספים? לפני שאתם עושים צעד כלשהו, בואו נבדוק איך הסכם חלוקת עיזבון יכול לחסוך לכם כסף ועוגמת נפש.

הפוסט שותפים בעל כורחכם? הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.

תוכן עניינים

בניית פרגולה חשמלית למרפסת, דירה, וילה, דירת גן – מה אומר החוק?

הוספת פרגולה חשמלית (פרגולת אלומיניום מתכווננת) היא שדרוג משמעותי לנכס, אך היא מעוררת מיד את השאלה המלחיצה: "האם צריך היתר בנייה?".

התשובה הקצרה היא – ברוב המקרים, לא נדרש היתר בנייה מלא, אלא הליך דיווח מקוצר.

השינוי הגדול בתחום התרחש בשנת 2014 עם כניסתו לתוקף של תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, המוכר בשם "רפורמת הפרגולות". רפורמה זו נועדה לפשט את הבירוקרטיה עבור מבנים קלים שאינם משפיעים מהותית על הסביבה.

עם זאת, "פטור מהיתר" אינו אומר "איש הישר בעיניו יעשה". ישנם תנאים, מגבלות וחובות דיווח שחובה להכיר. סקירה זו תעשה סדר בחוק, בהתאם לסוג הנכס שברשותכם.

הבסיס החוקי – מהי "פרגולה" (מצללה) לפי החוק?

כדי ליהנות מפטור, המבנה חייב לענות על הגדרת "מצללה" בחוק

1. מבנה ללא קירות – מבנה העשוי מחומרים קלים, שתקרתו משמשת להצללה, והוא אינו כולל קירות (למעט קיר המבנה אליו הוא צמוד).

2. הצללה כייעוד עיקרי – עיקר תפקידו הוא יצירת צל.

3. כלל ה-40% (וההתאמה לפרגולות חשמליות) – החוק הישן דרש שהחלקים האטומים בגג לא יעלו על 60% (כלומר, 40% פתוח לשמיים).

   • הנקודה הקריטית לפרגולה חשמלית – הרפורמה עדכנה הגדרה זו. כיום, גם גג מתכוונן (כמו רפפות אלומיניום חשמליות נפתחות/נסגרות) נחשב ל"מצללה" המזכה בפטור, בתנאי שהוא משמש להצללה.
     העובדה שהוא יכול להיסגר הרמטית לגשם אינה שוללת את הפטור, כל עוד הוא עומד בשאר תנאי הגודל והמיקום.
     
     מומלץ  – חברת אלום חיפה יצרנית פרגולות חשמליות לפי תקן וזיכוי פטור מלא

מה הם תנאי הסף לפטור מהיתר בנייה? (תקף לכל סוגי הנכסים)

לפני שצוללים לסוג הנכס, אלו תנאי הברזל לקבלת פטור:

• שטח מקסימלי – שטח הפרגולה לא יעלה על 50 מ"ר, או על רבע (1/4) מהשטח הפנוי בחצר/גג (הגדול מביניהם).

• מיקום – הפרגולה חייבת להיות מוקמת בתוך "קווי הבניין" המותרים (המרחק המינימלי מגבול המגרש), אלא אם תוכנית המתאר המקומית (תב"ע) מתירה אחרת (למשל, עד קו אפס בחזית קדמית במקרים מסוימים).

• בטיחות (חובה!) – חובה לקבל אישור של מהנדס קונסטרוקטור מוסמך על יציבות המבנה ועיגונו.

• חובת דיווח – הפטור הוא מהיתר, לא מדיווח. חובה לדווח לרשות המקומית (הוועדה לתכנון ובנייה) על הקמת הפרגולה בתוך 45 ימים ממועד סיום העבודה. הדיווח נעשה באופן מקוון וכולל את אישור המהנדס.

ניתוח לפי סוג הנכס – האתגרים והפתרונות

למרות שהחוק הארצי אחיד, יישומו משתנה בהתאם לסוג המגורים בשל דינים נוספים (כמו חוק המקרקעין).

תרחיש 1 – פרגולה חשמלית בדירה עם מרפסת (בבניין משותף)

זהו התרחיש הנפוץ והמורכב ביותר, בגלל המתח בין הרכוש הפרטי למשותף.

• ההיבט התכנוני (הקל) – אם הפרגולה עומדת בתנאי הגודל (לרוב מרפסת סטנדרטית היא מתחת ל-50 מ"ר) ונבנית בתוך שטח המרפסת הרשום בטאבו, היא זכאית לפטור מהיתר לפי רפורמת הפרגולות.

• ההיבט הקנייני (מורכב – חוק המקרקעין):

  • חזית הבניין – התקנת פרגולה משנה את חזית הבניין, שהיא חלק מהרכוש המשותף. באופן עקרוני, נדרשת הסכמת רוב של 75% מבעלי הדירות לשינוי בחזית.

  • הפרקטיקה – בפועל, אם מדובר בפרגולת אלומיניום אסתטית שאינה חורגת מקו המרפסות ("מרפסת גזוזטרה" הבולטת מקיר הבניין) אינה יוצרת מפגע לשכנים, בתי המשפט והמפקחים על הבתים המשותפים נוטים לאשר זאת גם ללא רוב מוחלט, כל עוד זה תואם את "הנוהג הסביר".

• טיפ חשוב – מומלץ מאוד ליידע את ועד הבית ולקבל הסכמה עקרונית, במיוחד כדי לוודא שהעיגון לקירות אינו פוגע באיטום של השכן או ברכוש משותף.

תרחיש 2 – פרגולה חשמלית בוילה פרטית (בית צמוד קרקע)

זהו התרחיש הפשוט ביותר מבחינה חוקית.

• החופש לבנות – כבעלים יחידים של הקרקע והמבנה, אין צורך בהסכמת שכנים (כל עוד אינכם חורגים לשטחם או יוצרים מטרד).

• הדגש העיקרי – קווי בניין ותב"ע: המכשול העיקרי הוא תוכנית המתאר המקומית (תב"ע). יש לוודא מול הרשות המקומית מהם קווי הבניין המותרים לבניית פרגולה.

  • דוגמה: בחלק מהרשויות מותר לבנות פרגולה עד גבול המגרש (קו 0) בחזית אחורית, אך בחזית קדמית נדרשת נסיגה של 3 מטרים. חריגה מקווי בניין ללא היתר (הקלה) היא עבירת בנייה.

תרחיש 3 – פרגולה חשמלית בדירת גן (בבניין משותף)

חשוב להבין…דירת גן היא יצור כלאיים: קרקע פרטית, אך בתוך מסגרת של בית משותף.

• זכויות הבנייה – בדרך כלל, לדירות גן יש "שטח מוצמד" בטאבו (הגינה). בניית הפרגולה חייבת להיות בתוך השטח המוצמד הזה בלבד.

• הפרעה לשכנים מעל – בניגוד לוילה, מעליכם גרים אנשים. הפרגולה לא יכולה להיות מעוגנת לרצפת המרפסת של השכן מעל ללא הסכמתו, ואסור לה ליצור עבורו מטרד (כמו רעש קיצוני של גשם על גג לא מבודד, או סינוור).

• היבט הרכוש המשותף – בדומה למרפסת, גם כאן מדובר בשינוי חזית הבניין. עם זאת, בדירות גן מקובל יותר לבנות פרגולות, וההתנגדות המשפטית לרוב חלשה יותר, בתנאי שהפרגולה אסתטית ואינה חורגת מהשטח הפרטי.

טבלה השוואתית – היתר בנייה לפרגולה חשמלית לפי סוג נכס

סוג הנכס	האם נדרש היתר בנייה מלא?	חובת דיווח + קונסטרוקטור?	האתגר העיקרי
דירה עם מרפסת	לא (ברוב המקרים)	חובה	הסכמת שכנים / שינוי חזית בניין
וילה פרטית	לא (ברוב המקרים)	חובה	עמידה בקווי בניין מקומיים (תב"ע)
דירת גן	לא (ברוב המקרים)	חובה	שטח מוצמד בטאבו + הפרעה לשכן מעל

שאלות נפוצות

האם סגירת מרפסת מלאה ("חדר שמש") עם ויטרינות זכוכית נחשבת פרגולה?

סגירה היקפית מלאה של המרפסת בקירות או ויטרינות הופכת את השטח ל"שטח עיקרי" (חדר נוסף). פעולה זו דורשת היתר בנייה מלא ולעיתים גם תשלום היטל השבחה, ואינה נכללת ברפורמת הפרגולות.

האם הרשות המקומית יכולה לאסור עליי לבנות פרגולה למרות הפטור הארצי?

במקרים מסוימים. לרשות המקומית יש סמכות לקבוע הנחיות מרחביות מחמירות יותר (למשל, באזורים לשימור, או דרישות אסתטיות ספציפיות לגבי צבע וחומר). חובה לבדוק את ההנחיות הספציפיות באתר ההנדסה של הרשות המקומית שלכם לפני הבנייה.

מה קורה אם בניתי פרגולה חשמלית ללא דיווח?

זוהי עבירת בנייה. הרשות המקומית יכולה להוציא צו הריסה מנהלי, להטיל קנסות כבדים, ובמקרים קיצוניים להגיש כתב אישום. הליך הדיווח הוא פשוט וזול יחסית, ואין סיבה לדלג עליו.

מי אחראי על הגשת דיווח לרשות?

האחריות החוקית היא על בעל הנכס. עם זאת, חברות פרגולות רציניות ומקצועיות מספקות לרוב את השירות הזה כחלק מהעסקה, כולל חתימת המהנדס מטעמן והגשת הטפסים המקוונים.

האחריות החוקית היא על בעל הנכס. עם זאת, חברות פרגולות רציניות ומקצועיות מספקות לרוב את השירות הזה כחלק מהעסקה, כולל חתימת המהנדס מטעמן והגשת הטפסים המקוונים.

הבהרה משפטית – המידע המובא במאמר זה הינו מידע כללי בלבד, מבוסס על המצב החוקי המקובל בישראל נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית מול הרשות המקומית והוועדה לתכנון ובנייה הרלוונטית לנכס שלכם.

קשור ומומלץ – גגון כניסה לבית של אלום חיפה

 

הפוסט המדריך המשפטי המלא פרגולות חשמליות הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.

הפוסט מיזוג אוויר מסחרי הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.

בדיקת תשתיות היא גורם משמעותי נוסף.
ברכישת דירה חדשה יש אחריות של הקבלן על תקלות ואי-התאמות, ואילו בדירה יד שנייה נדרשות בדיקות מבנה עצמאיות.
בנוסף, בדירה חדשה ישנה אפשרות לבצע שינויים בהתאמה אישית מול הקבלן, בעוד בדירה יד שנייה שיפוצים יבוצעו לאחר הרכישה.
מבחינת תשלומים, דירה חדשה נרכשת בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה, לעומת דירה יד שנייה שבה התשלום נעשה לרוב במלואו או בפריסה קצרה.

בקרו – חברת בנייה מומלצת

המיסים החלים על רכישת דירה חדשה מקבלן

רכישת דירה חדשה כוללת מספר מיסים ואגרות חשובים. המע"מ בשיעור 17% כלול במחיר הסופי של הדירה.
בנוסף, יש לשלם מס רכישה, שחל גם על דירות יד שנייה, אך שיעורו משתנה בהתאם למדרגות המס ולסטטוס הרוכש (למשל, דירה ראשונה או נוספת). יש לשים לב גם לאגרות רישום הדירה בטאבו או בפנקס המקרקעין.

הנקודות החשובות בחוזה רכישת דירה חדשה מקבלן

בעת חתימה על חוזה עם קבלן, יש לשים דגש על מספר פרטים חשובים.
לוח הזמנים ומועדי המסירה צריכים להיות ברורים, כולל פיצויים במקרה של איחור.
המפרט הטכני חייב לכלול פירוט מלא של חומרי הבנייה והאבזור, ויש לוודא שכל ההבטחות מתועדות בכתב.

חשוב לבדוק את הערבויות והביטחונות שהקבלן מספק, במיוחד את ערבות חוק המכר המבטיחה את כספי הרוכש.
* ערבות חוק מכר –  ערבות חוק מכר היא מנגנון בטיחותי שנועד להגן על כספי הרוכשים בעת רכישת דירה מקבלן.
על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשע"א-2011, הקבלן מחויב לספק לרוכש דירה אחת מהבטוחות הקבועות בחוק להבטחת הכספים ששולמו עבור הדירה
בנוסף, החוזה צריך לכלול פרטים על תקופת הבדק והאחריות לאי-התאמות.
יש לוודא שתשלומי הרכישה מתבצעים בהתאם להתקדמות הבנייה ושכל תשלום מוגן בערבות.

רישום הזכויות בנכס הוא שלב קריטי בתהליך, ולכן יש לוודא שהקבלן מתחייב לרשום את הדירה בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל.
אם יש שינויים או תוספות למפרט, חשוב לוודא שהמחירים שלהם ברורים ומוסכמים.
לבסוף, יש לבדוק מי אחראי לתשלום היטלים ואגרות נוספות כמו היטל השבחה ואגרות פיתוח.

רכישת דירה מקבלן היא תהליך מורכב הדורש בדיקה מעמיקה של החוזה ושל כל הפרטים הנלווים.
מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה במקרקעין כדי לוודא שהאינטרסים שלך מוגנים ושכל התנאים מובטחים בצורה חוקית וברורה.

מומלץ – דירות בפרויקט חדש בחיפה שורשים 

הפוסט רכישת דירה בפרויקט חדש הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.

מהם מתקני חניה חכמים?

מתקני חניה חכמים הם מערכות מודולריות וטכנולוגיות המיועדות למקסם את יעילות השימוש במרחב העירוני ולספק חוויית משתמש מתקדמת.
אלו פתרונות שמתאימים גם למכוניות פרטיות, אופניים חשמליים וקורקינטים.

אז מה כלול במערכות החדשות?

• עמדות טעינה חשמליות: טעינה מהירה ונוחה לכלי רכב חשמליים, בהתאם לתקנים בינלאומיים.
• מעמדים לאופניים וקורקינטים חשמליים: מקומות מסודרים עם אפשרות לנעילה וטעינה.
• ניהול חניה דיגיטלי: אפליקציות לניהול החניה, שמציגות בזמן אמת מיקום חניה פנוי, סטטוס טעינה ועוד.

יתרונות מתקני חניה חכמים

1. ייעול השטח – מתקני חניה אנכיים רב-שכבתיים מאפשרים ניצול אופטימלי של שטחים קטנים.
2. עידוד מעבר לכלי רכב ירוקים – עמדות טעינה זמינות הופכות את הרכב החשמלי לאופציה אטרקטיבית.
3. נוחות משתמשים – חוויית חניה פשוטה עם ניהול אוטומטי, המונע עיכובים מיותרים.
4. קיימות עירונית – הפחתת עומס התחבורה והפחתת פליטת מזהמים.

עמדות טעינה חשמליות – עמוד השדרה של העתיד

הגידול בביקוש לרכבים חשמליים מחייב תשתית רחבה של עמדות טעינה. מתקני חניה משולבים מציעים:

• טעינה מהירה (Fast Charging) למכוניות.
• טעינה סטנדרטית (Level 2)  מיועד לאופניים וקורקינטים חשמליים.
• ניהול אנרגיה חכם – שימוש במקורות אנרגיה מתחדשים כמו אנרגיה סולארית.

מעמדים לאופניים וקורקינטים חשמליים

עם העלייה בשימוש בכלי רכב דו-גלגליים בעיר, הצורך במעמדים ייעודיים גובר. מתקני חניה חכמים מספקים:

• פתרונות נעילה מתקדמים – פתרונותהמונעים גניבות של רכב, אופניים חשמליים וקורקינטים.
• עמדות טעינה מובנות – עמדות חשמליות מובנותלנוחות מקסימלית.
• עיצוב קומפקטי ויעיל: שמתאים למרחבים עירוניים צפופים.

מבט לעתיד – שנת 2025

בעשור הקרוב, חניות חכמות צפויות לשנות את הערים באופן משמעותי:

1. חניונים אוטומטיים מלאים – רובוטים המנהלים את החניה במקום נהגים.
2. אינטגרציה עם תחבורה ציבורית – עמדות חניה המחוברות לתחנות רכבת ואוטובוסים.
3. שימוש בבינה מלאכותית – ניהול עומסים, התאמה אישית וחיזוי ביקוש לחניה.
4. מיקוד בקיימות – מתקנים המשלבים חומרים ממוחזרים וטעינה באנרגיה ירוקה.

מתקני חניה חכמים, עם עמדות טעינה משולבות ומעמדים לכלי רכב חשמליים, הם לא רק פתרון לבעיות התחבורה המודרניות, אלא גם צעד חיוני לקראת ערים חכמות וירוקות יותר.
בשנת 2025, פתרונות אלו יהפכו לחלק אינטגרלי מכל תשתית עירונית מתקדמת, וימשיכו להוביל את השינוי לעתיד טוב ויעיל יותר.

מומלץ – מכפילי חניה של פארק טק

הפוסט מתקני חניה חכמים הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.

1. למה חשוב להשתמש בשירותיו של אדריכל כשבונים בית חדש?

2. למה חשוב להשתמש בשירותיו של מעצב פנים שקונים דירה חדשה?
3. למה כדאי לעבוד עם אדריכל שהוא גם מעצב פנים ומה היתרונות בכך?  

שירותי אדריכל בבניית בית חדש

שימוש בשירותיו של אדריכל בבניית בית חדש הוא חיוני כדי להבטיח תכנון מקצועי ופרקטי.
אדריכל אחראי על יצירת תוכניות שמתחשבות במבנה הפיזי, בחלוקה האדריכלית ובדרישות הבנייה.
הוא מוודא שהבית מתוכנן בהתאם לחוקי התכנון והבנייה ומנצל בצורה מיטבית את השטח, תוך התחשבות בתנאי הסביבה כמו כיווני אור, זרימת אוויר ונגישות.
בנוסף, אדריכל יכול לסייע במניעת טעויות תכנוניות שעלולות לגרום להוצאות כספיות מיותרות בהמשך.

שירותי מעצב פנים ברכישת דירה חדשה

שירותי מעצב פנים חשובים במיוחד כאשר קונים דירה חדשה.
מעצב פנים עוזר ליצור חללים פונקציונליים המתאימים לצרכים האישיים של הדיירים.
הוא מתכנן את העיצוב הפנימי כך שיתאים לאורח החיים ולסגנון של המשפחה, כולל בחירת חומרים, רהיטים, צבעים ותאורה.
מעצב פנים מסייע גם בניצול מיטבי של שטח הדירה, ויכול להציע פתרונות יצירתיים לארגון ותכנון חללים תוך שיפור הנוחות והאסתטיקה.

יתרונות בעבודה עם אדריכל מוסמך שהוא גם מעצב פנים ולהפך

1. תכנון הוליסטי – אדריכל עם התמחות בעיצוב פנים ולהפך יכול להסתכל על הבית בצורה הוליסטית, מהתכנון החיצוני ועד לפתרונות הפנימיים, וליצור שילוב הרמוני בין האלמנטים השונים.
2. חסכון בזמן ובעלויות – בבחירת אדריכל שהוא גם מעצב פנים ולהפך שאחראי על שני התחומים, קל יותר לנהל את הפרויקט ולמנוע כפילויות או אי-הבנות בין גורמים שונים.
3. התאמה אישית – עבודה עם אדריכל שהוא גם מעצב פנים ולהפך מאפשרת יצירת פתרונות מותאמים אישית אשר מתחשבים גם בהיבטים הטכניים וגם בפן האסתטי, תוך שימת דגש על שימוש נכון במרחב ובחומרים.

שילוב כזה יכול להבטיח תכנון איכותי, מותאם לצרכים, עם מינימום תקלות ותוצאות מרשימות מבחינה עיצובית ופונקציונלית.

אנחנו ממליצים על – משרד אדריכלות ועיצוב פנים בחיפה יעל דיילס

הפוסט אדריכלים ומעצבי פנים לבתים פרטיים ודירות הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.

1. פינוי-בינוי בבת ים

פינוי-בינוי הוא הליך שבו הורסים מתחם מגורים ישן הכולל מספר בניינים ומחליפים אותו במבני מגורים חדשים עם תשתיות מתקדמות, תוך הגדלת מספר הדירות במתחם. המטרה היא לשדרג את איכות החיים של התושבים ולהגדיל את מספר יחידות הדיור בעיר, תוך שיפור תשתיות אזוריות ושדרוג הסביבה.

דוגמאות לפרויקטים של פינוי-בינוי בבת ים

• פרויקט רמת יוסף – שכונת רמת יוסף היא אחת השכונות הוותיקות ביותר בבת ים, ובה נעשים מהלכים של פינוי-בינוי כדי להחליף מבנים ישנים בשכונה במבני מגורים חדשים. השכונה עוברת תהליכי תכנון חדשים שבמסגרתם מתוכננים להיבנות בניינים רבי קומות, מרכזי קניות, ותשתיות חדשות.
• שכונת עמידר – השכונה הוותיקה גם כן עברה ועתידה לעבור שינויים מהותיים כחלק מתוכנית פינוי-בינוי כוללת שמטרתה להוסיף מאות דירות חדשות במקומם של מבנים ישנים, רובם במצב ירוד.

יתרונות פינוי-בינוי

• תשתיות חדשות – במסגרת פינוי-בינוי לא רק מחליפים את המבנים אלא גם משדרגים את תשתיות הרחוב, הכבישים, הגנים הציבוריים ותשתיות המים והחשמל.
• הגדלת היצע הדיור – העיר בת ים יכולה לנצל את השטח הקיים להוספת מאות דירות חדשות, דבר שיסייע להתמודד עם הביקוש הגבוה לדיור.
• שיפור איכות החיים – תושבים המתגוררים במבנים ישנים מקבלים דירות חדשות, מרווחות יותר, עם מעליות, חניות ותנאי מגורים מודרניים.
• פיתוח סביבתי – שכונות שעוברות תהליך של פינוי-בינוי עוברות שדרוג חברתי וכלכלי בעקבות בניית בניינים חדשים ושיפור תשתיות ציבוריות.
• דיור חלופי – על היזם לדאוג לדיור חלופי או תשלום בגין דיור חלופי. 

חסרונות ותהליכים מורכבים

• זמן ארוך: תהליך פינוי-בינוי עשוי לקחת שנים מרגע הגשת הבקשה ועד לאישורה (מסלול מיסוי), התכנון ועד סיום הבנייה, מה שיכול להקשות על התושבים.
• מעבר דיירים: פרויקט פינוי בינוי מצריך את פינוי הדיירים מבתיהם ועליהם לעבור לדירות חלופיות בתקופת הבנייה, אין חולק כי הנטל הכלכלי מוטל על היזם / הקבלן אך למבוגרים שבנינו מעבר כזה אינו פשוט כלל. 

2. תמ"א 38 בבת ים

תמ"א 38 היא תוכנית שנועדה לחיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקנים העדכניים לרעידות אדמה. בבת ים, כמו בערים אחרות, תוכנית זו נוצלה רבות בשנים האחרונות לשיפור וחיזוק בניינים ישנים. התמ"א מאפשרת ליזמים לשפץ מבנים קיימים ולהוסיף קומות, בתמורה לחיזוק המבנה והוספת אלמנטים מודרניים כמו מעליות ומרפסות.

סוגי תמ"א 38

• תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ): במסגרת תוכנית זו, מחזקים את המבנה הקיים ומוסיפים קומות או דירות חדשות. בדרך כלל מוסיפים מעליות, משדרגים את החזית ומרחיבים את הדירות הקיימות.
• תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש): בתוכנית זו הורסים את המבנה הישן ובונים במקומו בניין חדש מהיסוד, עם מספר גדול יותר של דירות.

דוגמאות לפרויקטים של תמ"א 38 בבת ים

• פרויקט ברחוב העצמאות: פרויקט תמ"א 38 שבו מחוזק מבנה ישן ונוספו לו שתי קומות חדשות. דירות נוספות נבנו, ושודרגו תשתיות כמו מעליות, חזית הבניין והמרפסות.
• פרויקט ברחוב בלפור: עוד דוגמה לפרויקט תמ"א 38/2 שבו הורסים בניין ישן ובניית בניין חדש בן 8 קומות, עם חניות תת-קרקעיות ושיפור תשתיות השכונה.

יתרונות תמ"א 38

• חיזוק מבנים והגנה מפני רעידות אדמה: התוכנית נועדה לחזק את המבנים מפני רעידות אדמה ולהפוך אותם לבטוחים יותר.
• שדרוג תנאי המגורים: הוספת מעליות, מרפסות ושיפוץ הבניין משפרים את איכות החיים של הדיירים הקיימים.
• השבחת הנכס: שדרוג הבניין מעלה את ערך הדירות בשוק הנדל"ן.

חסרונות

• עומס על תשתיות עירוניות: במקרים מסוימים, הוספת דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 מייצרת עומס על התשתיות העירוניות כמו כבישים, ביוב, מים ותחבורה ציבורית.
• אי התאמה לכל הבניינים: לא כל הבניינים מתאימים לביצוע פרויקטים של תמ"א 38, ויש מקרים בהם הדיירים אינם מסכימים על תנאי הפרויקט.

3. שינויי חקיקה והשפעתם על התחדשות עירונית

במהלך השנים חלו כמה שינויים בתוכניות פינוי-בינוי ותמ"א 38. למשל, התוכנית המקורית של תמ"א 38 עתידה להסתיים ב-2025, ובמקומה צפויות להגיע תוכניות חלופיות שיתמקדו בפינוי-בינוי והתחדשות עירונית בשכונות שלמות ולא רק במבנים פרטיים.

בבת ים, התחדשות עירונית מהווה חלק מרכזי בפיתוח העתידי של העיר, והעירייה מעודדת יזמים ודיירים לבצע פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 כדי לשדרג את העיר ולשפר את איכות החיים בה.בת ים עוברת תהליך משמעותי של התחדשות עירונית, עם פרויקטים רבים של פינוי-בינוי ותמ"א 38.
שני התהליכים הללו משדרגים את איכות החיים של תושבי העיר, משפרים את תשתיות השכונות ומגדילים את מספר הדירות.
בעוד שפינוי-בינוי מיועד להחלפת שכונות שלמות במבנים חדשים, תמ"א 38 מתמקד בחיזוק מבנים ישנים. כל תוכנית מציעה יתרונות וחסרונות, אך הן מהוות חלק חיוני בפיתוח העתידי של בת ים כאחת הערים המרכזיות בגוש דן.

הפוסט סקירה מלאה על תוכניות פינוי-בינוי ותמ"א 38 בבת ים הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.

פירטנו עבורכם את כל ההוצאות הנפוצות ביותר הקשורות לקניית דירה בחיפה

מסים והיטלים

• מס רכישה – מס זה משולם למדינה ושיעורו נקבע לפי שווי הנכס ומצבך המשפחתי. רוכשי דירה ראשונה נהנים מהטבות מס מסוימות.
• היטל השבחה – אם שווי הנכס עלה מאז הרכישה האחרונה שלו, תידרש לשלם היטל השבחה לרשות המקומית.
• ארנונה – החל מרגע הרכישה תהיה אחראי לשלם ארנונה עבור הדירה.

עמלות מקצועיות

• עורך דין – עורך דין המתמחה בנדל"ן ילווה אותך בכל שלבי העסקה ויבטיח את זכויותיך.
• שמאי מקרקעין – שומה של שמאי מקרקעין נדרשת לעיתים לצורך הערכת שווי הנכס או קלת משכנתא מהבנק (אם בוחרים בשמאי מטעמכם).
• נוטריון – נוטריון מאמת את החתימות על החוזה ומבצע את הרישום בטאבו.

עלויות נוספות

• עלויות פיתוח – במקרים מסוימים, תידרש לשלם עלויות פיתוח עבור תשתיות ציבוריות באזור.
• עלויות חיבור לשירותים של העיריה – חיבור לחשמל, מים, גז וטלפון כרוך בתשלום.
• ביטוח דירה – חובה לבטח את הדירה מפני נזקים.
• עלויות העברה – עלויות הקשורות להעברת בעלות על הנכס בטאבו.

מה משפיע על גובה ההוצאות?

• מחיר הנכס – ככל ששוויו של הנכס גבוה יותר, כך יהיו גבוהות יותר גם ההוצאות הנלוות.
• סוג הנכס – דירה חדשה או יד שנייה, דירה קרקע או קומה גבוהה – לכל סוג נכס יש מאפיינים משלו המשפיעים על העלויות.
• מיקום הנכס – מיקום הדירה בחיפה משפיע על מחיר הנכס ועל ההוצאות הנלוות.
• מצב הנכס – דירה במצב חדש או דירה הדורשת שיפוץ משפיע על העלויות.

טיפים לחיסכון בעלויות אלו

• השוואת הצעות – השווה הצעות ממספר עורכי דין, שמאי ונוטריונים.
• בדיקה מדוקדקת – בדוק היטב את כל ההוצאות לפני החתימה על החוזה.
• תכנון תקציב מראש – הגדר תקציב מדויק לכל שלב בעסקה.
• ייעוץ מקצועי – אל תהסס להתייעץ עם יועץ משכנתאות ועם רואה חשבון.

העלויות המפורטות כאן הן כלליות, והן עשויות להשתנות בהתאם למקרה הספציפי שלך.
לכן, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן כדי לקבל הערכה מדויקת של העלויות הצפויות.

מומלץ – דירות למכירה בחיפה

חייגו – 3924*  אנחנו נמצא לכם את הבית המושלם בחיפה.

הפוסט עלויות הקנייה – מהן ההוצאות הנלוות לקניית דירה? הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.

תיקון החלטה תמ"א 38 קובעת כי, תוכנית המתאר (תמ"א 38) תסתיים במועד הקבוע, אך פרויקטים המצויים בהליכי הוצאת היתר בלבד יוכלו להשלים את תהליך הבנייה עד לסוף שנת 2024.
זאת על מנת לאפשר את השלמתם של פרויקטים אשר כבר החלו בהליכי ההתחדשות העירונית, ולהימנע מפגיעה באינטרסים של התושבים בפרויקטים אלה, שחיכו זמן רב לסיום הפרויקט.

ההחלטה קובעת כי הוראות המעבר יחולו רק על פרויקטים שבהם הוצא תיק מידע להיתר עד ל-1 באוגוסט 2024, והבקשה להיתר תוגש עד לתום שנת 2024.
כלומר, הוראות הארכה יחולו רק על פרויקטים מתקדמים שקרובים להשלמת הליכים, ולא על פרויקטים חדשים.

בנוסף, המועצה הארצית עדכנה כי בערים מסוימות, ביניהן באר שבע, אשקלון, פתח תקווה, כפר סבא, ראשון לציון, רמת גן, בית שמש, גבעתיים וחדרה, הוארכה תוקפה של תמ"א 38 עד ל-18 במאי 2026, או עד לאישור תוכנית מחליפה, לפי המוקדם מביניהם.
 זאת בהתאם להחלטות קודמות של המועצה, במסגרתן נקבע כי ניתן להאריך את תוקף התמ"א בערים בהן הוגשה תוכנית מחליפה והתקבלה החלטת של מועצת העיר על כך.

ההחלטה של המועצה הארצית מהווה תיקון משמעותי בהחלטה הקודמת בנוגע לפקיעת תוקפה של תמ"א 38. היא מאפשרת להשלים פרויקטים מתקדמים של התחדשות עירונית, תוך הקפדה על עמידה בתנאים מסוימים, ובכך מונעת פגיעה באינטרסים של התושבים המעורבים בפרויקטים אלה. בנוסף, ההחלטה מבהירה את המצב בערים שבהן הוארך תוקף התמ"א.

בסך הכל, ניתן לראות כי המועצה הארצית פעלה תוך שיקול דעת ואיזון בין האינטרסים השונים, על מנת להבטיח את המשך התהליך של התחדשות עירונית בערים המרכזיות בישראל, תוך מתן הסדרים מעבריים לפרויקטים המתקדמים.

קראו עוד – פינוי בינוי שלב אחר שלב

הפוסט תיקון החלטה תמ"א 38 הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.

מחפשים דירה להשכרה בראשון לציון?
רוצים לחסוך בעמלת תיווך? 

להלן כל היתרונות של השכרת דירה ישירות מהבעלים, ונפרט על האפשרויות העומדות לרשותכם בראשון לציון.

למה להשכיר דירה ישירות מהבעלים?

• חיסכון בעמלת תיווך – החיסכון הכספי משמעותי, ויכול להגיע לאלפי שקלים.
• גמישות בתנאי ההשכרה – ישירות מול הבעלים, תוכלו לנהל משא ומתן על תנאי ההשכרה, כגון משך החוזה, תנאי תשלום ותכולת הדירה.
• קשר אישי עם הבעלים – קשר ישיר עם הבעלים מאפשר תקשורת פתוחה ויעילה, ומקל על פתרון בעיות וביצוע שינויים בדירה.
• היכרות אישית עם הנכס – ביקור בדירה ושיחה עם הבעלים יכולים לספק לכם מידע רב ערך על הנכס ועל השכונה.

איך מוצאים דירה להשכרה ישירות מהבעלים בראשון לציון?

• לוח מודעות מקומי: פרסמו מודעה בלוח מודעות מקומי, כגון לוח הקהילה או קבוצות פייסבוק מקומיות.
• אתרי אינטרנט – חפשו אתרים ייעודיים להשכרת דירות ישירות מהבעלים, או השתמשו במנועי חיפוש מתקדמים.
• שלטים בנכס – שימו לב לשלטים המוצבים על בניינים המציעים דירות להשכרה ישירות מהבעלים.
• המלצות מחברים ומכרים – שאלו חברים, שכנים ועמיתים לעבודה אם הם מכירים מישהו שמחפש להשכיר דירה בראשון לציון.

טיפים חשובים

• בדקו את הזהות של הבעלים –  וודאו שאתם משכירים דירה מבעלים חוקי, ובדקו את בעלותו על הנכס.
• בקשו לראות את החוזה: לפני החתימה, קראו היטב את חוזה השכירות ובקשו הסבר לכל סעיף שאינו ברור לכם.
• בדקו את מצב הדירה – בדקו את מצב התשתיות, החשמל, המים והביוב, וודאו שהכל תקין.
• צרו חוזה שכירות מסודר – חוזה שכירות מפורט יגן על שני הצדדים ויבטיח שהכל יהיה ברור ומובן.

* אם לא מצאתם דירה להשכרה בראשון לציון ללא תיווך אז אנחנו ממליצים לכם לבקר במאגר דירות להשכרה בראשון לציון  של 5 יועצי נדל"ן, משרד תיווך מוביל בראשון לציון  כבר למעלה מ 25 שנים.

הפוסט דירות להשכרה בראשון לציון ישירות מהבעלים, בלי תיווך!!! הופיע לראשונה ב-חוק ונדלן.